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            融資全面收緊 房企降杠桿提速

            熱門資訊網 財經熱點 2021-12-02 08:51:30 0 0

            目前,距離去年8月人民銀行、住建部出臺重點房地產企業資金監測和融資管理規則已逾一年。一年間,多家房企積極降低負債規模,擴張速度明顯下降。

              實際上,自去年下半年以來,包括“三道紅線”、銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度在內多個政策陸續出臺,與此同時,多地嚴查經營貸款違規入市,多項數據顯示,房企融資渠道持續收緊。業內人士表示,行業仍將維持嚴監管,金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續,房企經營策略未來將發生變化,房地產行業也會迎來洗牌和變化。

                試點滿周年多房企積極減負債

              針對重點房地產企業資金監測和融資管理規則,中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾日前表示,試點企業資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善,負債規模穩步下降,經營融資行為更加審慎自律,整體經營趨于穩健。

              “三道紅線”是指企業剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況,房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔,“紅檔”企業有息負債規模不能高于現有水平,“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%,“黃檔”企業不得超過10%,“綠檔”企業不得超過15%。

              萬科為12家試點企業之一。2021年上半年萬科成功降檔,躋身“零踩線”房企行列。在日前舉行的萬科2021年中期業績推介會上,萬科總裁、首席執行官祝九勝表示,萬科把不突破紅線、長期處于綠檔、保持良好的評級和良好的流動性,都列為優先級事項,這是穩中求進的基本前提。

              融創也是試點企業之一。目前,融創仍有一項指標踩線,融創中國董事會主席孫宏斌日前在2021年中期業績投資者電話會上表示,融創不僅僅要降負債率,還要降負債規模,進一步降低融資成本。據悉,未來3年,融創設定目標是將融資成本降至5%以內。

              若把“三道紅線”的指標放到整個行業來看,貝殼研究院重點統計的A股與H股合計的85家房企中,32家房企“零踩線”,躋身綠檔,其中萬科、佳兆業、雅居樂新加入;31家房企一條踩線,位列黃檔;8家房企降負債情況仍未有較大改觀,三線均踩在紅檔之列。

              不過,雖然大部分房企積極降檔,但受資金和市場影響,與去年下半年相比,2021年上半年降檔房企數量有所減少。根據由貝殼研究院整理的房企中期報告數據,不降反升的房企由去年底的1個增長至4個。其中,新湖中寶、上實發展均“由綠變黃”;京投發展“由橙變紅”,藍光發展直接“由黃變紅”。

               房企融資環境持續趨緊

              實際上,自去年下半年開始,包括“三道紅線”、銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度在內多個政策陸續出臺,與此同時,多地嚴查經營貸款違規入市,涉房金融監管趨嚴,房企融資渠道也持續收緊。

              東方金誠房地產行業資深分析師謝瑞表示,債券發行方面,房企凈融資額大幅下降,融資利率有所抬升。2021年1至7月房地產企業發行信用債合計4550.31億元,同比增長6.16%,但凈融資額為-2436.98億元,債券發行利率為4.36%,同比增加0.10個百分點。信托資金方面,根據用益信托網數據,2021年1至7月用于房地產行業的信托規模合計4298億元,同比2020年減少23%,較2019年同期減少33%。房地產開發貸款方面,截至2021年6月末,房地產開發貸款余額12.3萬億元,同比增長2.8%,增速比上年末低3.3個百分點?!胺科笤谛磐?、信用債、海外債、銀行端融資呈現‘全面受阻’的特點?!敝x瑞說。

              以銀行貸款為例,根據日前多銀行發布的中報,多銀行持續壓降房地產貸款占比。中信銀行相關負責人對《經濟參考報》記者表示,中信銀行一是“控增量”,制定未來幾年的房地產貸款信貸計劃,平穩控制房地產信貸節奏。上半年房地產貸款增速明顯低于該行貸款平均增速。二是“調結構”,客戶層面根據企業杠桿率和風險情況分類施策,重點支持剛需和改善型住宅項目,嚴控“三道紅線”超限的房企授信,嚴控擴張激進、償債壓力較重、授信集中度較高的房企集團的授信。

              中國建設銀行首席風險官程遠國表示,建設銀行有序推進房地產貸款集中度管控工作,嚴格執行差別化住房信貸政策,支持百姓合理住房需求,個人住房貸款保持平穩增長,在貸款總額中的占比逐步下降。截至上半年末,個人住房貸款余額6.1萬億元,較年初增長4.7%。

              隨著房地產市場調控全面深化和對涉房資金管控力度不斷加大,2021年以來,房地產市場明顯降溫。國家統計局數據顯示,7月,商品房銷售面積同比下降8.5%,增速較上月回落16.0個百分點,是年內首次轉負。二手房市場方面,易居房地產研究院數據顯示,8月,重點監測的13個城市二手住宅成交量約為5.7萬套,環比上月下跌17.9%,與去年同期相比跌幅達36.6%。


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